Según TINSA el precio de la vivienda baja un 4,4% en Mayo. Y ¿creen ustedes que el precio seguirá bajando o empezaremos a ver el suelo de la curva de precios?
Nosotros creemos que seguirá cayendo. Y lo creemos por varias razones. La caída acumulada desde el apogeo de la curva de precios coincidente con el mayor auge de la burbuja inmobiliaria española (Diciembre del año 2007) es de aproximadamente del 16,5%. Teniendo en cuenta una sobrevaloración aproximada de un 30% de los precios creemos que queda todavía recorrido en la bajada de éstos. ¿Pero de dónde viene esa teórica revalorización de un 30% de los precios de la vivienda? Muy sencillo, de la acumulación agregada diferencial de precios desde inicios de la expansión económica coincidente con los bajos tipos de interés provenientes de la entrada de España en la zona euro y de la elevadísima expansión de crédito realizada desde esas fechas. Calcular la acumulación agregada diferencial de precios es bastante complicado debido a que en ella influyen variables como la propia expansión de crédito, la tasa de inflación, niveles de riqueza acumulada, nivel de crecimiento de rentas, nivel de crecimiento de masa monetaria zona euro desde las citadas fechas, etc. Pero si consideramos una tasa de expansión de crédito en España ,desde la entrada en el euro, de media del 9-10% anual y a esto le sumamos la progresiva expansión de la tasa de financiación permitida sobre precios de tasación, muchas veces provenientes de tasadoras participadas por entidades financieras, superando el recomendable 80% sobre la citada valoración de tasación, que en muchos casos ha llegado a rebasar de media en los últimos años del boom inmobiliario un 20-30%, podemos hacernos una idea aproximada de la sobrevaloración de precios inmobiliarios entorno a un 30%.
Además hemos de recordar que la mayoría de activos inmobiliarios disponibles en el mercado están en manos de las citadas entidades financieras ya sea por medio de préstamos hipotecarios ejecutados, préstamos promotores fallidos, etc; Y hay que recordar también que éstas entidades no pueden permitir una bajada abultada y menos una bajada rápida del precio de estos activos que están incrustados en sus balances debido a su adquisición como mero maquillaje contable para parar la escalada incontrolada de la tasa de morosidad tan peligrosa para los requerimientos de capital de toda entidad financiera por muy muerto que se encuentre el mercado interbancario; porque si esto ocurriese sus rátings bajarían ofreciendo dificultades de todo tipo , como por ejemplo la emisión de nuevos productos, veto de clientes institucionales,
incrementos de los costes financieros en la refinanciación de sus deudas. Es importante recordar que las entidades financieras no tienen dinero, mueven dinero y así obtienen margen financiero que da lugar a sus beneficios. Pero el margen financiero es sectorialmente (comparado con otros sectores económicos) reducido y más en estos tiempos que corren.
Otro factor derivado de la situación de debilidad de las entidades financieras es el muy dañino drenaje actual de crédito. Actualmente podemos decir popularmente que el grifo se ha cerrado. El crédito nuevo está decreciendo.Por lo que es mucho más difícil acceder a la compra de un bien como el inmobiliario respaldado comunmente por deudas crediticias. Es decir, la demanda de compra de vivienda se ve frenada por esta falta de crédito.
Es posible que veamos una reducción significativa del decrecimiento de precios en la materia propiciada por el efecto fiscal de eliminación de deducciones para el próximo año, así como hemos visto un repunte de las ventas originadas por la anticipación a la subida de impuestos indirectos como el IVA a partir de este segundo semestre, lo cual ha propiciado la reducción del decrecimiento de precios de los bienes inmobiliarios, pero subrayamos, la reducción del decrecimiento de estos precios.
Pòr todo lo anterior seguimos creyendo en la progresiva corrección de la sobrevaloración de precios sufrida aunque sí creemos que no llegará al extremo del 30% debido a razones tan sutiles como una mayor rebaja de activos inmobiliarios de entidades financieras acuciadas para quitarse dichos activos de sus balances como medio de disminución de exigencias de provisiones que erosionan sus cuentas de resultados, una mejora lenta pero progresiva de la situación económica, etc. Aunque existen ciertos riesgos implícitos como es la actual situación financiera global y sobre todo de deuda soberana que está trayendo reducciones de expansión fiscal por el lado de la demanda (gasto) que ralentizarán la salida de la crisis y con ello´prolongarán la tendencia bajista de precios inmobiliarios durante un período más prolongado del deseado e inicialmente calculado.